Haus und Immobilien

Die Schweizerische Nationalbank hat am 8. September 2011 bekannt gegeben, dass sie der Überbewertung des Schweizer Franken gegenüber dem Euro mit einem Mindestkurs für den Euro durchsetzen wird. Magnus Schnellmann mit einer Einschätzung, ob damit Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt verbunden sind.

Herr Schnellmann, die SNB setzt eine Untergrenze des Wechselkurses von Euro gegenüber dem Franken bei mindestens 1.20 fest und ist bereit, diesen Kurs mit allen Konsequenzen zu verteidigen. Wie kann die Nationalbank diese Untergrenze überhaupt verteidigen?

Schnellmann: Indem die Nationalbank, wie sie selbst deklariert, unbeschränkt Euros zu einem Mindestkurs von 1.20 ankauft. Das kann in Form von Devisenbstände sein, aber auch Geldmarktbuchforderungen oder Anleihen von Euroländern könnten dazu dienen, den Euro zu stützen. Um sich gegenüber dem wirtschaftlich grösseren Euroraum durchsetzen zu können, wären wohl dreistellige Milliardensummen notwendig. Derzeit ist meine Einschätzung jedoch, dass die Nationalbank nach der Ankündigung wohl noch keine direkte Intervention getätigt hat. Die Abwertung des Frankens ist eher darauf zurückzuführen, dass die Märkte das Signal der SNB derzeit ernst nehmen und kurzfristig Währungsspekulanten ausgebootet wurden.

Wie müssen wir den Entscheid der SNB einordnen?

Der Entscheid der Schweizer Nationalbank hat wohl historischen Charakter. Richtig einschätzen können wir diese Situation aber wohl erst in einigen Monaten, vielleicht sogar erst in einigen Jahren. Im Vergleich zur Intervention von 1978 (Abwertung des Frankens gegenüber der D-Mark) hat sich die Finanzindustrie weltweit stark verändert. Heute sind sehr viel mehr Marktteilnehmer tätig, welche primär mit spekulativem Hintergrund auf den Devisenmärkten agieren.

Es scheint für den Beobachter, dass der Mindestkurs des Euros keinen Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt hat. Ist diese Einschätzung richtig?

Auf den ersten Blick mag das so erscheinen. Aber tatsächlich besteht hier ein Zusammenhang. Wenn die SNB tatsächlich mit Milliardensummen Europositionen kauft, muss Sie dafür die Geldmenge des Schweizer Frankens ausweiten. Eine erhebliche Vergrösserung der Geldmenge führt mittel- oder langfristig in aller Regel zu einer erhöhten Inflation. Diese Inflation wird früher oder später auf den Immobilienmarkt einwirken.

Wie schlägt sich die Inflation in Immobilienmarkt nieder?

Inflation bedeutet Geldentwertung. Wenn die Währung weniger wert wird, muss der Bürger für dasselbe Produkt einen höheren Preis entrichten. Auf den Immobilienmarkt übertragen: die Preise könnten weiter steigen.

Das ist gut für Immobilienbesitzer?

Nicht nur. Bereits heute haben wir in einigen Regionen, vorab den Ballungszentren, Tendenzen zu einer Blasenbildung aufgrund stark angestiegener Preise in den letzten Jahren. Ein weiteres Anziehen der Preise könnte die Marksituation für Immobilienkäufer und Immobilienbesitzer langfristigt destabilisieren. Die Intervention der SNB könnte somit eine sich bereits abzeichnende Blasenbildung auf dem Immobilienmarkt weiter verstärken.

Bitte erklären Sie das genauer.

Vorerst besteht das Risiko steigender Immobilienpreise aufgrund einer zu erwartenden Inflation. Gleichzeitig werden mittel- und langfristig die Zinsen steigen, da die höhere Inflation durch höhere Zinsen aufgefangen wird. Damit kann sich der Besitz von Immobilien einerseits durch höhere Kaufpreise und andererseits durch höhere Zinsen. Bedenken Sie: die erhöhung der Zinsen um ein Prozent würde für viele Immobilienbesitzer die Kapitalkosten verdoppeln.

Was raten Sie Immobilienkäufern?

Immobilienkäufer sollten sich nicht durch die derzeit historisch tiefen Zinsen blenden lassen, sondern die Tragbarkeit – d.h. Zinsaufwand und Betriebskosten – langfristig kalkulieren. Langfristig heisst, der Käufer sollte auch bei einem Zinssatz von 5% nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Was raten Sie dem Eigenheimbesitzer?

Die meisten Eigentümer haben ihre Ligenschaft nicht mit spekulativem Hintergrund erworben. Dennoch gilt es, die Zinsentwicklung in der Zukunft verstärkt zu beobachten. Das gilt speziell für Eigenheimbesitzer, bei welchen eine feste Hypothekarfinanzierung in den nächsten ein bis zwei Jahren ausläuft. Wer sich gegen die Zinsentwicklung absichern will, kann bestimmt noch über einige Monate mit sehr tiefen Zinsen rechnen.

Magnus Schnellmann ist CEO und Verkaufsleiter der Lofthome Immobilien AG.