Haus und Immobilien

In der Ausgabe vom 5.12.2011 stellt der Tagesanzeiger die These auf, dass Einfamilienhäuser in der Stadt Zürich in Schnitt der Jahre 2009 und 2010 nur gerade knapp über einer Million lagen. Sind die Preise in der Praxis tatsächlich viel tiefer als zumeist angenommen? Wir klären auf.

Zitat aus dem TA: “Einfamilienhäuser, die nur etwas über eine Million kosten: Die Zahl löst in einer willkürlichen Umfrage im Bekanntenkreis Kopfschütteln aus. Das könne nicht sein, jede Bruchbude sei in der Stadt für zwei Millionen oder mehr ausgeschrieben, ist der Tenor all jener, die mit Wohneigentum liebäugelten, aber entmutigt aufgegeben haben.”

Aus unserer Warte gibt es dazu mehrere Feststellungen:

Erstens werden nicht alle Handänderungen im Vorfeld durch Inseratepublikationen öffentlich gemacht. Ein guter Anteil – wir schätzen 30 bis 50% der Liegenschaften in der Stadt Zürich – werden unter der Hand veräussert. Sei dies durch die Überschreibungen innerhalb der Familie oder durch Verkäufe, welche unter der Hand stattfinden. In der Regel werden solche Handänderungen eher zu tieferen Preisen als den Marktwerten abgewickelt, insbesondere wenn die Transaktion innerhalb von Familienmitgliedern abgewickelt wird.

Zweitens – und das schreibt auch der Tagesanzeiger – existiert auch innerhalb derselben Gemeinde ein sehr grosses Preisband, welches vor allem durch die Lage bestimmt wird. So kann ein bezüglich Grösse und Bauqualität vergleichbares Objekt an der günstigsten und an der teuersten Lage durchaus um Faktor drei bis vier im Preis abweichen. An einer vielbefahrener Strasse mit wenig Aussicht ist es somit durchaus möglich, ein Objekt für z.B. 1.2 Mio. Franken zu erwerben, währenddem ein vergleichbares Haus an einer ruhigen Lage mit Aussicht bei 3 Mio. oder auch deutlich darüber zu liegen kommt.

Drittens ist es so, dass öffentlich zum Verkauf ausgeschriebene Liegenschaften sehr oft Neubauten sind oder kürzlich mehr oder minder aufwändig saniert wurden. Diese Objekte sind in Bezug auf Bauqualität und Zustand oft besser einzustufen, als der Durschnitt aller Liegenschaften in einer Region. Auch dieser Faktor wirkt sich preistreibend aus.

Viertens: der Markt in der Stadt Zürich und angrenzenden Gemeinden ist wenig liquide. Will heissen, einem kleinen Angebot von Immobilien steht eine vergleichsweise grosse Nachfrage gegenüber. In Bezug auf die Preisfindung bedeutet dies nicht selten, dass ein Verkäufer seine Liegenschaft preislich sozusagen proaktiv sehr hoch ansetzt, da er damit die Gefahr gebannt sieht, seine Liegenschaft “zu günstig” zu verkaufen. In der Praxis heisst dies auch, dass je nach Objekt, Lage und Interessentennachfrage ein durchaus grosser Verhandlungsspielraum im Preis gegeben sein kann.

Zwei weitere Effekten werden von Immobilienexperten im Bereich des Tagesanzeigers erwähnt. Yonas Mulugeta, CEO der CSL Immobilien, vermutet hingegen, dass die Statistik eine zeitliche Verzögerung abbilde, denn gemäss Wohnmarktbericht seiner Firma sind die Angebotspreise seit 2004 in der Stadt um 50 Prozent und im Wirtschaftsraum Zürich um 25 Prozent gestiegen. Urs Hausmann von Wüest & Partner erwähnt zudem, dass in dem Medien nur über die teuersten Objekte berichtet werden, 90 Prozent der Liegenschaften im Kanton Zürich jedoch unter zwei Millionen Franken veräussert werden. Auch wir sind der Meinung, dass dies zutrifft. Anderseits ist die angespannte Lage in der Stadt Zürich sicher nicht mit dem ganzen Kanton zu vergleichen.

Fazit: Es ist nicht per se unmöglich, auch in Städten günstigere Immobilien zu finden. Der Weg führt hier aber in der Regel eher über persönliche Kontakte oder gut vernetzte Immobilienmakler als über Immobilienportale. Zudem sind oft gewisse Konzessionen in Bezug auf Lage oder Zustand der Liegenschaften hinzunehmen. Ist eine Liegenschaft jedoch erst einmal zu einem Richtpreis mit dem Vermerk “Verkauf an den Höchstbietenden” ausgeschrieben, dann ist es wohl oft auch mit dem günstigen Preis nicht mehr weit her.

08.12.2011, Magnus Schnellmann, Lofthome Immobilien AG